Der Übergabetermin steht auf 10 Uhr, der Transporter parkt in zweiter Reihe, und der Verwalter geht mit dem Protokoll durch die leere Wohnung. Im Flur bleibt er stehen. Über der Stelle, an der jahrelang die Garderobe hing, schimmert ein dunkler Streifen durch die frische weiße Farbe. Eine Lage, am Vorabend in der Eile gerollt. Vermerk im Protokoll: nicht fachgerecht, Nachbesserung binnen zwei Wochen, sonst Abzug von der Kaution.
Diese Szene sehen wir bei Auszügen in Berlin immer wieder, und fast immer, weil zwei Fragen zu spät gestellt wurden. Muss ich überhaupt streichen? Und wenn ja, wie muss das Ergebnis aussehen, damit es durchgeht? Die erste Frage entscheidet sich am Wortlaut Ihres Mietvertrags und an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Die zweite entscheidet sich an der Wand, und dort helfen keine Urteile, sondern Untergrund, Deckkraft und saubere Kanten.
Wir sind Malerbetrieb, keine Rechtsberatung
Auf dieser Seite finden Sie die veröffentlichte Rechtsprechung neutral dargestellt, dazu das Handwerkliche: wie ein Anstrich fachlich einwandfrei aussieht und was er in Berlin kostet. Ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, beurteilen Berliner Mieterverein, Berliner MieterGemeinschaft, Mieterschutzbund Berlin oder ein Fachanwalt für Mietrecht. Rechtsstand: August 2026.
Worauf es beim Auszug ankommt
- Renovieren ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zunächst Sache des Vermieters. Erst eine wirksame Klausel verschiebt die Pflicht auf den Mieter.
- Wurde die Wohnung unrenoviert und ohne Ausgleich übergeben, ist die Klausel nach dem BGH-Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) regelmäßig unwirksam.
- Starre Fristenpläne, Quotenabgeltungs- und Fachhandwerkerklauseln gelten als unwirksam; eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg.
- Wer streicht, muss fachgerecht streichen: deckend, ohne Ansätze, mit sauberen Kanten. Wände weiß kosten in einer 60-m²-Wohnung rund 1.200 bis 1.800 Euro.
Inhalt
- Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
- Die Grundregel: Eigentlich muss der Vermieter renovieren
- Wann Sie beim Auszug streichen müssen und wann nicht
- Diese Klauseln gelten nach der BGH-Rechtsprechung als unwirksam
- Wie oft muss man eine Mietwohnung streichen?
- Was heißt eigentlich "fachgerecht"? Die Sicht aus dem Malerbetrieb
- Selbst streichen oder streichen lassen?
- Die Wohnungsübergabe: So vermeiden Sie Streit um die Kaution
- Unsicher bei Ihrer Klausel? Diese Stellen in Berlin helfen weiter
Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Der Begriff klingt nach Kleinkram, ist aber eng definiert. Die Beschreibung, an der sich Gerichte bis heute orientieren, steht in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper samt Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Alles, was dort nicht steht, gehört auch nicht dazu. Bei Übergaben wird das regelmäßig durcheinandergeworfen, meistens zulasten des Mieters, der aus Unsicherheit mehr macht als nötig.
Was dazugehört und was nicht
Praktisch läuft es auf drei Gewerke hinaus: Wände und Decken streichen, Tapete erneuern, wenn die alte nicht mehr überstreichbar ist, und die lackierten Bauteile auffrischen. Der dritte Punkt wird gern vergessen. Heizkörper mit vergilbtem Lack, Innentüren mit Kratzern im Weißlack und von innen fleckige Fensterflügel stehen genauso auf der Liste wie die große Wandfläche.
Parkett abschleifen dagegen ist Instandsetzung. Wer es beim Auszug auf eigene Kosten machen lässt, weil es im Protokoll steht, zahlt für etwas, das gar nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt.
| Arbeit | Schönheitsreparatur? | Anmerkung aus der Praxis |
|---|---|---|
| Wände und Decken streichen | Ja | Kern der Pflicht, rund 80 Prozent des Aufwands |
| Tapezieren (Raufaser, Vlies) | Ja | Nur nötig, wenn die alte Tapete nicht mehr trägt |
| Innentüren und Zargen lackieren | Ja | Wird übersehen und dann im Protokoll bemängelt |
| Heizkörper und Heizrohre streichen | Ja | Nur der Anstrich, nicht der Ventiltausch |
| Fenster und Wohnungstür von innen | Ja | Bei Kastenfenstern nur der innere Flügel |
| Parkett abschleifen und versiegeln | Nein | Instandsetzung, Sache des Vermieters |
| Fenster von außen, Fassade, Treppenhaus | Nein | Gehört zur Gebäudeinstandhaltung |
| Teppichboden professionell reinigen | Nein | Normale Reinigung ja, Fachfirma nein |
| Bodenbelag erneuern | Nein | Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch |
Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und echte Schäden
Drei Töpfe, die im Übergabeprotokoll gern vermischt werden. Schönheitsreparaturen betreffen die Optik nach normalem Wohnen: vergilbte Wände, abgeriebene Farbe im Flur, Dübellöcher in üblicher Zahl. Kleinreparaturen sind Bagatellschäden an Teilen, die Sie häufig anfassen, also Wasserhähne, Lichtschalter oder Rollladengurte; dafür steht in vielen Verträgen eine eigene Klausel mit Höchstbetrag pro Fall und Jahresobergrenze. Echte Schäden gehen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus.
Die Faustregel aus der Übergabepraxis: Zwanzig Dübellöcher in einer Dreizimmerwohnung sind normales Wohnen. Ein ausgerissener Dübel, der eine handtellergroße Fläche Putz mitgenommen hat, ist ein Schaden, ein Loch in der Zimmertür ebenfalls. Dafür haftet der Mieter unabhängig davon, ob die Renovierungsklausel wirksam ist.
Die Grundregel: Eigentlich muss der Vermieter renovieren
Das überrascht viele Mieter, steht aber so im Gesetz.
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Der Vermieter hat die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Erhaltung schließt den Anstrich ein. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag müsste also der Vermieter streichen.
Weil das für Vermieter unattraktiv ist, enthält praktisch jeder Formularmietvertrag eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen überträgt. Erlaubt ist das, aber nur in engen Grenzen: Formularklauseln sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und werden an § 307 BGB gemessen. Wer den Vertragspartner unangemessen benachteiligt, verliert die Klausel.
Entscheidend ist die Rechtsfolge. Eine unwirksame AGB-Klausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgestutzt, sondern fällt ersatzlos weg. Es bleibt also keine abgeschwächte Renovierungspflicht übrig, sondern gar keine, und es gilt wieder § 535 BGB. Deshalb dreht sich bei Streit um die Auszugsrenovierung fast alles um eine Frage: Hält die Klausel in Ihrem Vertrag der AGB-Kontrolle stand?
Wann Sie beim Auszug streichen müssen und wann nicht
Vier Konstellationen decken den größten Teil dessen ab, was uns bei Berliner Wohnungsübergaben begegnet. Rechtsstand ist August 2026.
Fall 1: Renoviert übernommen, wirksame Klausel im Vertrag
Sie haben eine frisch gestrichene Wohnung bekommen, der Vertrag überträgt die Schönheitsreparaturen mit weichen Fristen und ohne Zusatzbedingungen. Dann greift die Klausel, und Sie renovieren nach Bedarf, also dort, wo die Räume abgewohnt sind.
Fall 2: Unrenoviert übernommen (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14)
In Berlin der Normalfall, besonders in Altbauten, die in zwanzig Jahren mehrfach den Mieter gewechselt haben. Der BGH hat entschieden: Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhält der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich, ist die Formularklausel unwirksam. Sonst müsste er beim Auszug die Gebrauchsspuren seiner Vormieter mitbeseitigen und die Wohnung besser zurückgeben, als er sie bekommen hat. Als Ausgleich gilt etwa ein spürbarer Mietnachlass über mehrere Monate, nicht ein Kasten Bier und zwei Eimer Farbe vom Vormieter.
Fall 3: Absprache mit dem Vormieter (BGH, 22.08.2018 – VIII ZR 277/16)
Häufige Berliner Variante: Der Vormieter lässt die Küche da, dafür übernimmt der Nachmieter das Streichen. Manche Vermieter leiten daraus ab, die Wohnung gelte als renoviert übergeben. Der BGH sieht das anders. Eine Vereinbarung zwischen altem und neuem Mieter ändert nichts am Zustand bei Übergabe, und die Klausel bleibt nach dieser Rechtsprechung regelmäßig unwirksam.
Fall 4: Klausel unwirksam, Wohnung deutlich abgewohnt (BGH, 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
Beide Verfahren betrafen Berliner Mietwohnungen. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren; nach vielen Jahren liegt der Zustand aber irgendwann deutlich unter dem bei Einzug, und dann darf er vom Vermieter die Renovierung verlangen. Der Haken: Weil er die Wohnung damit besser bekäme als bei Vertragsbeginn, beteiligt er sich nach diesen Entscheidungen an den Kosten, in der Regel zur Hälfte. Für die Übergabe bleibt festzuhalten: Aus einer unwirksamen Klausel entsteht kein Anspruch auf frische Farbe beim Auszug.
| Thema | Fundstelle | Kernaussage |
|---|---|---|
| Grundregel | § 535 Abs. 1 S. 2 BGB | Erhaltung ist Vermietersache |
| Maßstab für Formularklauseln | § 307 BGB | Unangemessene Benachteiligung macht die Klausel ersatzlos unwirksam |
| Starre Fristen | BGH 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 | Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand ist unwirksam |
| Unrenoviert übergeben | BGH 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 | Unrenoviert ohne Ausgleich macht die Klausel unwirksam |
| Quotenabgeltung | BGH 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 | Anteilige Kostenbeteiligung nach Quote ist unwirksam |
| Absprache mit Vormieter | BGH 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 | Wohnung gilt trotz Abrede als unrenoviert übergeben |
| Folge bei unwirksamer Klausel | BGH 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18 | Mieter kann Renovierung verlangen, beteiligt sich meist zur Hälfte |
| Fachhandwerkerklausel | BGH 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 | Pflicht zum Fachbetrieb benachteiligt den Mieter unangemessen |
| Verjährung | § 548 BGB | Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe |
Diese Klauseln gelten nach der BGH-Rechtsprechung als unwirksam
Fünf Formulierungstypen tauchen in den Verträgen, die uns vor Auszügen gezeigt werden, immer wieder auf. Alle fünf sind angreifbar.
Starre Fristenpläne
Sätze wie „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen spätestens nach drei Jahren in Küche und Bad, nach fünf Jahren in Wohn- und Schlafräumen auszuführen“ binden die Pflicht allein an den Kalender. Der BGH hat solche Pläne mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) für unwirksam erklärt, weil sie den tatsächlichen Zustand ausblenden. Wer fünf Jahre kaum zu Hause war, müsste genauso streichen wie eine sechsköpfige Familie mit zwei Hunden.
Erkennbar sind starre Fristen an Wörtern wie „spätestens“, „mindestens“ oder „in jedem Fall“. Weiche Formulierungen wie „in der Regel“ gelten dagegen als zulässige Orientierung.
Quotenabgeltungsklauseln
Diese Variante verlangt kein Streichen, sondern Geld: Wer nach drei von fünf Jahren auszieht, soll 60 Prozent der geschätzten Renovierungskosten zahlen. Mit Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13) hat der BGH das für unwirksam erklärt, weil der Mieter bei Vertragsschluss nicht abschätzen kann, welche Belastung auf ihn zukommt.
Fachhandwerkerklausel
„Die Schönheitsreparaturen sind von einem Fachbetrieb ausführen zu lassen.“ Nach dem Urteil vom 09.06.2010 (VIII ZR 294/09) ist eine solche Vorgabe unwirksam, weil sie dem Mieter die günstigere Eigenleistung verbaut. Als Malerbetrieb sagen wir das ohne Bauchschmerzen: Sie dürfen selbst streichen. Was Sie nicht dürfen, ist schlecht streichen. Daran scheitern in der Praxis mehr Übergaben als an der Rechtslage.
Farbvorgaben und Endrenovierung
Eine Klausel, die schon während der Mietzeit nur weiße oder neutrale Töne erlaubt, schränkt die Nutzung unangemessen ein und gilt als unwirksam. Für die Rückgabe wird die Vorgabe heller Töne dagegen überwiegend als zulässig angesehen; die knallrote Akzentwand sollte also verschwinden. Eine Endrenovierungsklausel, die unabhängig vom Zustand pauschal frische Farbe beim Auszug verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Treffen mehrere für sich harmlose Regelungen zusammen, etwa Fristenplan plus Endrenovierung, kann diese Häufung dazu führen, dass beide entfallen; in der Literatur läuft das unter Summierungseffekt.
So lesen Sie Ihre Klausel in drei Minuten
Suchen Sie im Mietvertrag den Abschnitt „Schönheitsreparaturen“ und prüfen Sie fünf Punkte:
- Steht dort „spätestens“, „mindestens“ oder eine Fristentabelle ohne Einschränkung?
- Finden Sie Prozentsätze oder eine Kostenquote für den vorzeitigen Auszug?
- Wird ein Fachbetrieb vorgeschrieben?
- Steht neben den laufenden Renovierungen zusätzlich eine Endrenovierung im Vertrag?
- Wie war der Zustand bei Ihrem Einzug? Prüfen Sie Protokoll und alte Fotos, nicht Ihre Erinnerung.
Trifft einer dieser Punkte zu, lohnt sich der Gang zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht, bevor Sie Farbe kaufen.
Wie oft muss man eine Mietwohnung streichen?
Eine feste Pflicht nach Jahren gibt es nicht. Die Zahlen aus älteren Verträgen stammen aus Mustermietverträgen der Wohnungswirtschaft und dienen heute nur noch als Orientierung, wann ein Raum erfahrungsgemäß abgewohnt ist.
| Raum | Orientierungswert | Was den Zeitpunkt wirklich bestimmt |
|---|---|---|
| Küche, Bad, Dusche | etwa 3 Jahre | Fettfilm über dem Herd, Stockflecken an der Außenwand |
| Wohn- und Schlafräume, Flur, WC | etwa 5 Jahre | Vergilbung über Heizkörpern, Abrieb im Flur, Möbelschatten |
| Nebenräume, Abstellkammer | etwa 7 Jahre | Kaum Nutzung, oft reicht Ausbessern |
Maßgeblich ist der Zustand, nicht der Kalender. Ein Schlafzimmer ohne Raucher und ohne Möbel an den Wänden kann nach sieben Jahren noch tadellos aussehen, eine Küche mit Gasherd ohne Dunstabzug ist nach drei Jahren fällig.
Praktisch hilft ein Test, den wir bei jeder Besichtigung machen: Räumen Sie ein Bild ab und vergleichen Sie die verdeckte Fläche mit der Wand daneben. Ist der Unterschied im Tageslicht deutlich zu sehen, ist der Raum abgewohnt. Sieht man kaum einen Rand, brauchen Sie keinen Vollanstrich.
Was heißt eigentlich "fachgerecht"? Die Sicht aus dem Malerbetrieb
An diesem Wort scheitern die meisten Übergaben, die wir nachbessern müssen. Im Mietvertrag steht „fachgerecht“ oder „in mittlerer Art und Güte“, und niemand erklärt, was das für die Wand bedeutet. Handwerklich ist es klar: gleichmäßig deckend, keine sichtbaren Ansätze, keine durchscheinende Altfarbe, saubere Kanten, Untergrund vorher in Ordnung gebracht.
Woran der Vermieter Pfusch sofort erkennt
Wer viele Wohnungen abnimmt, prüft immer dieselben Stellen, und zwar im Streiflicht, also seitlich zum Fenster stehend.
Zuerst die Deckkraft: Eine Lage billige Dispersion über einem alten Farbton reicht nie, die Altfarbe schimmert als Schleier durch, besonders über Heizkörpern und hinter Möbelschatten. Dann die Ansätze. Setzt die Rolle in eine angetrocknete Bahn zurück, bleibt eine glänzende oder mattere Kante stehen; bei Deckenhöhen über drei Metern passiert das ständig, weil man vom Podest aus nass in nass arbeiten muss. Kritisch sind außerdem die Kanten an Deckenanschluss, Sockelleisten und Türzargen, Tropfen auf Fliesen und Heizkörperventilen sowie die Vorarbeit: nicht überschliffene Spachtelstellen, die sich als helle Kreise abzeichnen, und lose Tapetenkanten, die nach dem Streichen aufstehen.
Dübellöcher, Risse, Nikotin- und Wasserränder
Dübellöcher in üblicher Zahl gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch, verschlossen werden müssen sie trotzdem. Fachgerecht heißt: Dübel ziehen, Loch ausblasen, mit Füllspachtel in zwei Durchgängen füllen, weil die Masse beim Trocknen einfällt, plan schleifen, Stelle grundieren. Ohne Grundierung saugt der Spachtel stärker als die Umgebung und bleibt als matter Fleck sichtbar. Haarrisse an Altbaudecken kommen zurück, wenn man sie nur überstreicht; sie werden aufgekratzt, gefüllt und bei größerer Breite mit Gewebeband überarbeitet.
Am teuersten wird es bei durchblutenden Flecken. Nikotin, Wasserränder von einem alten Rohrbruch, Kerzenruß und Filzstift schlagen durch jede wasserbasierte Farbe, auch durch drei Lagen. Verlässlich hilft nur eine Isoliergrundierung, also ein Sperrgrund auf Schellack- oder Lösemittelbasis, danach der reguläre Anstrich. Wer eine Raucherwohnung streichen will, plant diesen Schritt besser fest ein, sonst zeigen sich die Ränder nach zwei bis drei Tagen wieder, gern am Tag der Übergabe.
Welche Farbe funktioniert und welche Ärger macht
Zwei Kennwerte auf dem Eimer entscheiden über das Ergebnis. Die Deckkraftklasse reicht von 1 (sehr gut) bis 4; nur Klasse 1 deckt zuverlässig in zwei Anstrichen. Die Nassabriebklasse reicht von 1 bis 5, für Flur, Küche und Kinderzimmer sollte es Klasse 2 sein, damit sich Flecken abwischen lassen. Rechnen Sie mit 6 bis 8 Quadratmetern pro Liter und Anstrich: Für 150 Quadratmeter Wand in zwei Lagen sind das grob 40 bis 50 Liter.
Für Türen, Zargen und Heizkörper braucht es wasserbasierten Buntlack mit Haftgrund. Wandfarbe bleibt dort weich, klebt am Dichtungsgummi und wird bei der Abnahme fast immer beanstandet. Und Weiß ist nicht gleich Weiß: Wer nur einen Fleck nachstreicht, sieht den Unterschied im Weißgrad an der Ecke. Ausgebessert wird deshalb bis zur nächsten Raumkante.
Typische Fallen in Berliner Altbauten
Vier Punkte, die in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Neukölln oder Moabit fast immer auftauchen:
Raumhöhe. Gründerzeitwohnungen haben 3,00 bis 3,60 Meter. Bei gleicher Grundfläche entsteht dadurch rund ein Drittel mehr Wandfläche als im Neubau mit 2,50 Metern, und ohne Arbeitspodest lässt sich die Decke nicht in einem Zug rollen.
Leimfarbe an alten Decken. Dispersion hält darauf nicht, sie zieht die alte Schicht beim Trocknen zusammen, und nach ein paar Tagen blättert die frische Farbe in Fladen ab. Testen Sie mit einem nassen Schwamm: Kreidet die Fläche ab und färbt den Schwamm weiß, muss die Leimfarbe abgewaschen und die Decke mit Tiefgrund gefestigt werden. Pro Zimmerdecke gut ein halber Arbeitstag, bei Eigenleistung fast immer unterschätzt.
Fünf bis acht Lagen Raufaser. Hat jeder Mieter der letzten vierzig Jahre neu tapeziert, steht das Paket an Kanten und Steckdosen auf. Haftet es fest, kann man darüber streichen; löst es sich, hilft nur Abnehmen, und darunter kommt meist ein Untergrund zum Vorschein, der gespachtelt werden muss. Wie das abläuft, steht im Ratgeber zum Tapete entfernen.
Ölsockel, Stuck und Kastenfenster. Alte Ölfarbensockel sind glatt und saugen nicht, ohne Anschleifen und Haftgrund haftet dort keine Dispersion. Stuckprofile werden mit dem Pinsel gearbeitet, sonst laufen sie zu; für ein Zimmer mit umlaufendem Profil und Rosette rechnen wir einen zusätzlichen Arbeitstag. Kastendoppelfenster haben zwei Flügelebenen und damit mehr Lackfläche, wobei nur der innere Flügel zu den Schönheitsreparaturen zählt.
Der Gegenpol: Ein Plattenbau in Marzahn mit 2,50 Metern Höhe und glatten Betonwänden ist in der halben Zeit gestrichen. Der Preisunterschied zwischen beiden Wohnungstypen ist deshalb kein Ausreißer im Angebot, sondern schlicht Fläche und Vorarbeit. Größere Instandsetzungen laufen bei uns über die Wohnungssanierung in Berlin, für den reinen Anstrich reichen Maler- und Tapezierarbeiten.
Selbst streichen oder streichen lassen?
Die Fachhandwerkerklausel ist unwirksam, also steht Ihnen die Eigenleistung offen. Ob sie sich lohnt, hängt an drei Größen: Zeit, Untergrund und Risiko.
Die ehrliche Zeit- und Materialrechnung für 60 Quadratmeter
Eine typische Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern und 2,60 Metern Deckenhöhe hat etwa 150 bis 180 Quadratmeter Wandfläche und rund 55 Quadratmeter Decke. Sauber gearbeitet fällt das an:
- Abdecken, Sockelleisten und Zargen abkleben: 4 bis 6 Stunden
- Dübellöcher spachteln, schleifen, grundieren: 2 bis 4 Stunden
- Erster Anstrich Decken und Wände: 8 bis 10 Stunden
- Zweiter Anstrich, in der Praxis am Folgetag: 8 bis 10 Stunden
- Kanten schneiden, Band abziehen, Spritzer entfernen, Endreinigung: 4 bis 6 Stunden
Summe: 26 bis 36 Arbeitsstunden, für Ungeübte eher am oberen Rand, verteilt auf drei bis fünf Tage. Material 200 bis 350 Euro, dazu ein Arbeitspodest für 15 bis 25 Euro am Tag, das im Altbau kein Luxus ist.
Was Streichen beim Auszug in Berlin kostet
Brutto-Richtwerte für Privatkunden inklusive Material, Stand August 2026.
| Leistung | Preis in Berlin |
|---|---|
| Wände streichen, weiß, vorbereitete Fläche | 8 bis 15 €/m² |
| Decken streichen (Überkopf-Zuschlag) | 10 bis 18 €/m² |
| Raufaser tapezieren | 10 bis 18 €/m² |
| Alte Tapeten entfernen | 5 bis 12 €/m² |
| Spachteln und Glätten, Q2 bis Q3 | 12 bis 25 €/m² |
| Stundensatz Geselle / Meister | 45 bis 65 € / 60 bis 85 € |
Umgerechnet auf drei Wohnungszuschnitte, wie sie uns in Berlin ständig begegnen:
| Wohnung | Flächen | Umfang | Preisrahmen |
|---|---|---|---|
| 2 Zimmer, 58 m², Plattenbau Marzahn, 2,50 m | 145 m² Wand, 58 m² Decke | Löcher spachteln, Wände und Decken weiß in zwei Lagen | 1.900 bis 2.700 € |
| 2,5 Zimmer, 72 m², Altbau Prenzlauer Berg, 3,20 m | 205 m² Wand, 72 m² Decke | Podest, Raufaser überstreichen, Stuck im Pinselauftrag, Ölsockel anschleifen | 3.200 bis 4.800 € |
| 3 Zimmer, 85 m², Altbau Neukölln, Raucherwohnung | 235 m² Wand, 85 m² Decke | Isoliergrundierung komplett, Raufaser in zwei Räumen neu, Türen und Heizkörper lackieren | 4.800 bis 6.800 € |
Zum Abgleich mit dem Schreiben der Hausverwaltung: Nur die Wände einer 60-Quadratmeter-Wohnung weiß zu streichen liegt bei etwa 1.200 bis 1.800 Euro, mit Decken kommen 550 bis 1.000 Euro dazu. Aufträge unter 40 Quadratmetern Wandfläche laufen meist über eine Mindestpauschale von 350 bis 500 Euro.
Wann sich der Fachbetrieb wirklich rechnet
Selbst streichen lohnt sich, wenn die Untergründe in Ordnung sind, die Decken nicht höher als 2,70 Meter liegen und Sie vier zusammenhängende Tage haben. Kippt einer dieser Punkte, drehen sich die Vorzeichen.
Der teuerste Fehler ist die Nachbesserungsschleife. Wird der Anstrich beanstandet, setzt der Vermieter üblicherweise ein bis zwei Wochen Frist; verstreicht sie, darf er die Arbeiten selbst beauftragen und die Kosten von der Kaution abziehen. Zwei Lagen über einen Nikotinschleier zu rollen und danach Isoliergrundierung plus zwei weitere Lagen zu bezahlen, ist die Variante, die richtig weh tut. Dazu kommt: Eine Handwerkerrechnung ist ein belastbarer Nachweis für fachgerechte Ausführung, und ein eingetragener Betrieb haftet über seine Betriebshaftpflicht, wenn das Parkett etwas abbekommt.
Für die Eigenleistung hilft Ihnen die Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnung streichen. Drückt der Termin oder sind Altbaudecken im Spiel, sehen wir uns die Wohnung an und rechnen einen Festpreis. Als Malerbetrieb in Berlin planen wir Auszugsrenovierungen auf den Übergabetermin, weil der Schlüssel an einem bestimmten Tag zurück muss und nicht irgendwann.
Die Wohnungsübergabe: So vermeiden Sie Streit um die Kaution
Ein guter Anstrich rettet keine schlechte Übergabe. Der Termin selbst entscheidet mit darüber, was von der Kaution zurückkommt.
Zwei Wochen vorher
Suchen Sie das Einzugsprotokoll und die Fotos vom Einzug heraus. Wer damals keine gemacht hat, wird manchmal in alten Handy-Backups fündig. Der dokumentierte Ausgangszustand ist bei unrenoviert übernommenen Wohnungen das stärkste Argument überhaupt.
Legen Sie den Übergabetermin nicht auf denselben Tag wie den Möbeltransport. Fünf bis zehn Tage Puffer geben Raum für Malerarbeiten, Endreinigung und eine mögliche Nachbesserung. Zählen Sie außerdem die Schlüssel: Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller, Müllplatz. Ein fehlender Schlüssel kann bei einer Schließanlage teurer werden als die Renovierung.
Der Termin Schritt für Schritt
Die Wohnung sollte leer und besenrein sein, Keller und Dachboden ebenfalls. Nehmen Sie eine zweite Person mit, die im Zweifel als Zeuge aussagen kann.
Notieren Sie zuerst alle Zählerstände mit Zählernummer, also Strom, Gas, Kalt- und Warmwasser sowie die Heizkostenverteiler, und fotografieren Sie jeden Zähler so, dass Nummer und Stand auf einem Bild sind. Dann Raum für Raum durchgehen, bei Tageslicht, mit Blick entlang der Wand statt frontal darauf.
Jeder Mangel gehört konkret ins Protokoll: Raum, Bauteil, Art des Mangels. „Wohnung nicht ordnungsgemäß renoviert“ ist keine brauchbare Angabe, „Küche Nordwand, Ansätze im oberen Drittel sichtbar“ schon. Genauso hinein gehören Mängel, die schon bei Ihrem Einzug da waren, mit dem Zusatz, dass sie vorbestanden. Unterschreiben Sie keine pauschalen Anerkenntnisse. Bei Uneinigkeit kann der Vermerk „Abnahme ohne Anerkenntnis der Mängelrügen“ aufgenommen werden.
Checkliste für den Übergabetermin
- Alle Zählerstände mit Zählernummer notiert und fotografiert
- Fotos von jedem Raum mit sichtbarem Datum
- Einzugsprotokoll und alte Fotos dabei
- Mängel raum- und bauteilgenau formuliert, Vorschäden gekennzeichnet
- Zweite Person als Zeuge anwesend
- Schlüsselzahl im Protokoll, Quittung erhalten
- Unterschriebenes Protokoll in Kopie mitgenommen
- Neue Anschrift für Kaution und Betriebskostenabrechnung hinterlegt
Kaution, Nachbesserung und die Sechsmonatsfrist
Größere Berliner Vermieter und Genossenschaften arbeiten mit standardisierten Protokollen und setzen bei beanstandeten Malerarbeiten meist ein bis zwei Wochen Nachbesserungsfrist. Diese Frist ist Ihre Chance: Wer jetzt sauber nacharbeitet oder nacharbeiten lässt, verhindert die deutlich teurere Ersatzvornahme durch die Verwaltung.
Für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt § 548 BGB: Verjährung in sechs Monaten ab Rückgabe. Meldet sich sieben Monate danach jemand mit einer Renovierungsrechnung, gehört das auf den Tisch eines Mietervereins oder Fachanwalts.
Die Kaution muss nicht am Tag der Rückgabe zurückfließen; dem Vermieter wird eine angemessene Prüffrist zugestanden, in der Praxis drei bis sechs Monate. Einen Teilbetrag darf er oft länger einbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung vorliegt.
Unsicher bei Ihrer Klausel? Diese Stellen in Berlin helfen weiter
Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hängt am Wortlaut, am Zustand bei Einzug und an der Vertragsgeschichte. Das gehört in fachkundige Hände, und davon gibt es in Berlin reichlich.
Der Berliner Mieterverein und die Berliner MieterGemeinschaft prüfen Mietverträge für ihre Mitglieder; ein Jahresbeitrag liegt meist deutlich unter dem, was eine unnötige Auszugsrenovierung kostet. Auch der Mieterschutzbund Berlin bietet Vertragsprüfungen an. Wer bereits eine Forderung des Vermieters auf dem Tisch hat, ist bei einem Fachanwalt für Mietrecht richtig; eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein deckt die Beratung häufig ab.
Nehmen Sie den vollständigen Mietvertrag samt Anlagen mit, dazu Einzugsprotokoll, Fotos und das Schreiben des Vermieters. Mit diesen Unterlagen ist eine Einschätzung in einem Termin möglich.
Wir sind Malerbetrieb, keine Rechtsberatung
Wir sagen Ihnen, wie ein Anstrich fachlich einwandfrei aussieht, welche Vorarbeiten Ihr Untergrund braucht und was das in Berlin kostet. Ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, klären Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht. Die genannten Entscheidungen geben den Stand von August 2026 wieder und ersetzen keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Häufige Fragen
Nicht automatisch. Die Klausel muss der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB standhalten. Enthält sie einen starren Fristenplan, eine Quotenabgeltung oder die Pflicht zum Fachbetrieb, gilt sie nach der BGH-Rechtsprechung als unwirksam und fällt ersatzlos weg. Dann bleibt es bei der gesetzlichen Grundregel.
Für die laufende Mietzeit gilt eine Farbvorgabe als unangemessene Einschränkung und damit als unwirksam. Für die Rückgabe wird die Vorgabe heller, neutraler Töne dagegen überwiegend als zulässig angesehen. Während Sie dort wohnen, dürfen die Wände grün sein, zurückgeben sollten Sie sie in einem weitervermietbaren Ton.
In der Regel nicht. Solange die Tapete fest haftet und überstreichbar ist, reicht ein Anstrich. Entfernen wird zum Thema, wenn Sie selbst eine kräftige Muster- oder Fototapete angebracht haben oder wenn sich alte Lagen an Nähten lösen. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Ratgeber zum Tapete entfernen.
Weiße Wände auf vorbereiteter Fläche kosten 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter, Decken 10 bis 18 Euro. Eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kommt bei den Wänden auf etwa 1.200 bis 1.800 Euro, mit Decken auf rund 1.900 bis 2.700 Euro. Altbauten mit über drei Metern Deckenhöhe, Leimfarbe oder Stuck liegen deutlich darüber.
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung, also normalerweise ab Schlüsselübergabe. Für die Rückzahlung der Kaution gilt eine eigene Regel: Dem Vermieter wird eine angemessene Prüffrist zugestanden, in der Praxis drei bis sechs Monate.
Eine übliche Zahl an Dübellöchern gilt als vertragsgemäßer Gebrauch und muss nach der Rechtsprechung nicht ersetzt werden. Fachgerecht verschlossen gehören sie trotzdem, wenn Sie ohnehin streichen, sonst zeichnen sie sich später ab. Anders sieht es bei Bohrungen in Fliesen aus: Die gelten regelmäßig nicht mehr als normale Abnutzung.
Nur wenn ein wirksamer Anspruch besteht. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, gibt es auch nichts einzubehalten. Besteht der Anspruch, darf der Vermieter einen angemessenen Betrag zurückhalten, nicht die gesamte Kaution. Bei Streit hilft der Mieterverein weiter; für die Bewertung des Anstrichs selbst können wir Ihnen einen Kostenvoranschlag ausstellen.
Ja, und es ist zu empfehlen. Eine zweite Person kann später bestätigen, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde und was besprochen wurde. Machen Sie zusätzlich Fotos von jedem Raum, den Zählerständen und dem Schlüsselbund. Diese Unterlagen sind mehr wert als jede mündliche Zusage am Termin.
Nach dem BGH-Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) ist die Klausel unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, etwa mietfreie Monate. Der Zustand bei Einzug ist damit der wichtigste Punkt: Wer Fotos und ein Einzugsprotokoll hat, ist im Gespräch mit der Verwaltung klar im Vorteil.
Eine Klausel, die einen Fachbetrieb vorschreibt, ist nach dem BGH-Urteil vom 09.06.2010 (VIII ZR 294/09) unwirksam. Eigenleistung ist also möglich, der Maßstab bleibt aber ein fachgerechtes Ergebnis. Beanstandet wird nicht, dass Sie selbst gestrichen haben, sondern dass die Altfarbe durchscheint oder Ansätze zu sehen sind.
Eine feste Pflicht nach Jahren gibt es nicht. Die verbreiteten Werte von etwa drei Jahren für Küche und Bad, fünf für Wohnräume und sieben für Nebenräume sind Orientierung, kein Termin. Maßgeblich ist der Zustand. Ein Fristenplan ohne Rücksicht darauf ist nach dem Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) unwirksam.
Ist die Klausel wirksam und die Wohnung abgewohnt, setzt der Vermieter eine Frist zur Nachholung. Verstreicht sie, kann er die Arbeiten beauftragen und die Kosten als Schadensersatz geltend machen, meist über die Kaution. Ist die Klausel unwirksam, besteht kein solcher Anspruch. Vor Zahlung oder Pinsel lohnt eine Prüfung durch Mieterverein oder Fachanwalt.
Eine Pflicht dazu besteht nicht. Sinnvoll ist die Unterschrift trotzdem, weil das Protokoll auch Sie schützt: Was dort nicht als Mangel steht, lässt sich später schwer nachschieben. Sind Sie mit einem Punkt nicht einverstanden, lassen Sie ihn streichen oder ergänzen Sie handschriftlich Ihre abweichende Sicht, bevor Sie unterschreiben.
Diese Bauteile zählen grundsätzlich zu den Schönheitsreparaturen, allerdings nur die Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Entscheidend bleibt zweierlei: ob die Klausel in Ihrem Vertrag überhaupt wirksam ist und ob der Zustand einen Anstrich erfordert. Ein Heizkörper ohne sichtbare Schäden muss nicht allein wegen des Auszugs lackiert werden.
Auszugsrenovierung in Berlin: Festpreis und Termin vor der Übergabe
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